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南昌市物业管理条例

2023-10-23

  
  (2009年12月23日南昌市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过
  2010年3月31日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)
  目录
  第一章总则
  第二章业主、业主大会及业主委员会
  第三章前期物业管理
  第四章物业管理服务
  第五章物业的使用与维护
  第六章法律责任
  第七章附则
  第一章总则
  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
  区、县房产主管部门负责所辖区域内物业管理活动的监督管理和指导工作。
  建设、城乡规划、物价、公安、环境保护、民政、城市管理行政执法等行政部门应当按照各自职责,做好与物业管理相关的工作。
  第四条街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府工作。
  第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,维护市场秩序和公平竞争,督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务,促进行业健康发展。
  第六条市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区,应当组织整治改造,逐步推行物业管理。
  第二章业主、业主大会及业主委员会
  第七条房屋的所有权人为业主。
  第八条业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第九条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;
  (六)按时交纳物业服务费用;
  (七)法律、法规规定的其他义务。
  第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。
  物业管理区域的划分,应当考虑物业的共用设施设备、共用场地、建筑物规模和社区建设等因素。物业管理区域具体划分办法按照省有关规定执行。
  第十一条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
  第十二条下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  业主大会决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第十三条物业管理区域内出售并交付使用的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,应当召开首次业主大会会议。
  新建物业达到前款规定条件的,建设单位应当以书面形式在物业管理区域内公布。
  第十四条符合召开首次业主大会会议条件的,应当经十名以上业主向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。
  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面要求后二十日内,会同区、县房产主管部门指导和协助业主推荐产生业主大会筹备组。
  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、社区居民委员会或者村民委员会代表组成,其中,业主代表人数不得低于百分之七十。业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于十五日。
  建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等文件资料,并提供必要的工作条件。
  第十五条业主大会筹备组应当履行下列职责:
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (二)草拟业主大会议事规则和管理规约;
  (三)根据业主名册确认业主身份;
  (四)确定业主委员会成员候选人产生办法和名单;
  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款第一项、第二项和第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  业主大会筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
  第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限和期限等内容。
  业主大会会议采用书面征求意见形式的,可以按照幢或者单元为单位,推选一名业主负责收集本幢或者本单元其他业主本人签字或者盖章的书面意见,提交业主大会。
  第十七条业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主大会定期会议的时间和形式、召开业主大会临时会议的条件、业主投票权的确定方法等事项。
  第十八条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  第十九条业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;
  (三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;
  (五)督促业主按时交纳物业服务费;
  (六)召集业主大会会议,进行业主委员会换届和补选;
  (七)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;
  (八)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;
  (九)业主大会赋予的其他职责。
  业主委员会不履行上述第二项、第六项职责的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当进行协调;协调不成,经百分之二十以上的业主向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出选举新的业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协助选举新的业主委员会。
  第二十条业主委员会成员由五人以上单数组成。业主委员会在其成员中选举产生主任一名和副主任一至二名。
  选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。
  分期开发的物业达到首次业主大会会议召开条件时,一般选举五名业主作为业主委员会成员,以后各期交付使用时,按照业主大会议事规则增选成员。
  第二十一条业主委员会成员应当符合下列条件:
  (一)遵守国家有关法律、法规、规章;
  (二)具有完全民事行为能力;
  (三)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业服务费;
  (四)身体健康,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力;
  (五)能保证必要的工作时间;
  (六)本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业中任职。
  第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并提交下列资料:
  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告;
  (二)业主大会审议通过的业主大会议事规则和管理规约;
  (三)业主委员会成员的基本情况。
  业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内,将变更内容向物业所在地的区、县房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
  第二十三条经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要时,应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员半数以上同意。
  第二十四条业主委员会成员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,其成员资格自行终止。
  有下列情形之一的,经业主大会会议通过,业主委员会成员资格终止:
  (一)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
  (二)有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的;
  (三)任职期间,被依法追究刑事责任的;
  (四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;
  (五)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;
  (六)其他原因不宜担任业主委员会成员的。
  第二十五条业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议,进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作。
  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
  第二十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地区、县房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十七条业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;有物业共用部位、共用设施设备经营收益的,可以从经营收益中列支。经费筹集、管理、使用的办法由业主大会决定。
  业主委员会工作经费收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布,接受业主的监督。
  第二十八条物业管理实行联席会议制度。
  物业管理联席会议由区、县房产主管部门负责组织召集,由街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、业主委员会、物业服务企业、相关行政部门等各方代表组成。
  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:
  (一)业主委员会不依法履行职责;
  (二)业主委员会换届过程中出现问题;
  (三)履行物业服务合同中出现重大问题;
  (四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题;
  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷。
  第三章前期物业管理
  第二十九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
  第三十条建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。物业买受人应当对临时管理规约予以书面确认,并受其约束。
  建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
  第三十一条住宅物业的建设单位,应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
  投标人少于三个或者住宅物业规划总建筑面积小于二万平方米的项目,经物业所在地区、县房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  第三十二条住宅物业的建设单位通过公开招标方式选聘物业服务企业的,应当按照以下规定时限完成招投标工作:
  (一)预售的,在申请《商品房预售许可证》前;
  (二)现房出售的,在出售之日起三十日前;
  (三)非出售的,在交付使用之日起九十日前。
  第三十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。
  前期物业服务费标准由建设单位与物业服务企业约定。物业服务企业应当将约定的标准向物业所在地区、县价格主管部门备案。
  第三十四条建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二至千分之三的标准配置物业管理用房;三万平方米以下的物业项目,物业管理用房的建筑面积不得少于一百二十平方米。
  物业管理用房应当是地面以上具备水、电、采光、通风等基本设施的房屋。地下室、车库(棚)、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程以及层高不足

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